Overwegingen | 1027

In doorgaand crisisnieuws: niet het dalen van de beurskoersen is interessant, Nederlandse media; graag zou ik meer lezen over de komende krach van de euro;
Gezien de enorme bedragen die banken uit de eurozone geleend hebben aan Oost-Europa, Latijns-Amerika, en ontwikkelende markten in Azië — zonder voldoende garanties;

Nog van afgezien van de huizenmarkt-bubble in Nederland, waar ik ook nog steeds geen geïnformeerd artikel over heb mogen lezen;
Het bedrag aan uitstaande hypotheken in Nederland, afgezet tegen het Bbp, was een aantal jaren geleden al reden genoeg tot zorg — anders had ik onderstaand staatje niet al in 2003 gebruikt in een discussie ergens online — en dat percentage zal niet lager zijn geworden;

Enfin, de Vereniging Eigen Huis roept op tot een noodplan. Om de huizenprijs kunstmatig hoog te blijven houden, vanzelfsprekend;

Ondertussen feliciteren alle Nederlandse dagbladen zichzelf wel met het bericht dat de mensen meer kranten zijn gaan lezen door de crisis;
Gatver, het is dat ik die krengen beroepshalve doornemen moet, anders zou ik er niet meer naar omkijken;


Citaat van de dag | 1215

Als mensen echt gaan ontdekken dat ze dertig, veertig jaar lang gewerkt hebben voor een pensioen dat er niet meer is, dat hun huis niet zo veel waard is als ze in volle huizenboom geloofd hebben, denk je dat ze zich dan vragen zullen stellen bij hun eigen gedrag? Nee, ik loop hier nu al bijna veertig jaar rond op aarde, en ik weet dat ze liever zullen roepen dat een ander het heeft gedaan. Iemand zal de schuld krijgen.

Joris Luyendijk, bij Humo

Luyendijk’s weblog bij The Guardian over de financiële wereld in Londen.
Boeklog over Luyendijk


Democrazy
week 37

Vlak na de Kamerverkiezingen van 2012 dringt zich de overweging op: had ik daar geen aandacht aan moeten besteden op mijn weblogs?

En dan is het antwoord simpelweg: nee. Verkiezingen vinden in Nederland inmiddels plaats om de anderhalf jaar. Maar ondertussen verandert er in het politieke beleid betrekkelijk weinig. Hoeveel drukte er verder ook gemaakt wordt door de media; hoe groot de suggestie ook zijn mag van een geweldige dynamiek.

Maar daar heb ik al zo vaak op gewezen.

Nog steeds luidt bijvoorbeeld éen van de belangrijkste vragen: waarom is elk kabinet bereid meer uit aan villasubsidie te besteden dan alle andere overheidsuitkeringen samen? Drieëndertig miljard euro is het huidige bedrag per jaar.

En in het verlengde daarvan blijft de vraag staan die nooit eens onderzocht wordt: en waar betaalt de staat Nederland zijn hypotheekrenteaftrek eigenlijk van? OESO stelt bijvoorbeeld in herhaalde waarschuwingen dat de belasting op werk hier veel te hoog is.

Niet dat die hypotheekrenteaftrek me nu zo vreselijk interesseert. Maar dat onderwerp laat als beste zien dat er enorme taboes bestaan in Nederland. Niet alles kan eerlijk besproken worden hier — zoals ook de huizenbubbel, in het verlengde van die aftrekregeling, en de gemene zaak die gemeenten maakten met de vastgoedmafia. Ook daar gingen miljarden publiek geld aan op die al verdampten, of nog verdampen moeten.

En als iedereen — dus ook de media — zulke elementaire gegevens steeds maar negeren, doet het er zo weinig toe wat er wel allemaal wordt beweerd.


Huizenprijzen
week 15

Over huizen en huizenbouw denk ik al heel lang na. Simpelweg om de moeite die het niet alleen mij, maar vrijwel iedereen kost om telkens een aardig plekje te vinden om te wonen.

Die moeilijkheid riep al vroeg vragen op. Ook al omdat woningbouw en het volkshuisvestingbeleid tot de weinige zaken zijn waar onze overheden zelf over beslissen; zonder daar in Europees verband richtlijnen over te krijgen opgelegd.

Als het hier een zootje wordt, is dat enkel onze bestuurderen te verwijten.

Tegelijk is enig volkshuisvestingbeleid zeker nodig. Mensen trekken automatisch naar de plaatsen waar werk is. Dus moet een overheid meehelpen om te zorgen dat er in het hele land arbeidsplaatsen zijn; zodat niet iedereen zich op die ene plek verdringt.

Maar dit lukt niet al te goed.

Kijk ik naar mijn eigen woonprovincie, Friesland, dan is daar een probleem dat iedereen met enig verstand al jong verbannen wordt, om elders te gaan studeren. En terugkeren lukt de meeste van hen niet, omdat in de geboorteprovincie banen voor hoger opgeleiden schaars zijn.

Mede daarom blijven degenen met wel een baan op dat niveau daar lang aan hun werkplek kleven. Wat dan weer grote gevolgen heeft voor de doorstroming, en daarmee het vermogen tot vernieuwen van organisaties, en dus zelfs de kwaliteit van het werk dat er wordt gedaan.

Wat mij daarom verbaast, is dat een overheid er een volkshuisvestingsbeleid op na houdt dat onverkort voor heel het land geldt.

Zo leek het me al heel lang onzin dat in Friesland, of Groningen, de huizen percentueel zeker zo veel duurder moesten worden, als ze de afgelopen twintig jaar werden in de Randstad.

Tenzij er sprake was van speculatie. Tenzij ook alle gemeenten in de perifere provincies gretig meegokten in het piramidespel. En aan het uitgeven van bouwgrond een prachtige bron van inkomsten dachten te hebben.

De conclusies die het rapport biedt van het Kamerlid Verhoeven [D66] en zijn Commissie huizenprijzen zijn daarom veel te beperkt. Iedereen was namelijk geldbewust. Iedereen deed mee aan het spel. Er leken geen immers slachtoffers te zijn. Behalve dan de paar stakkers nu die tot 2007 voor veel te veel geld een veel te duur huis kochten, met een veel te hoge hypotheek, verstrekt door banken die dat geld niet eens hadden.

Zeggen dat er een huizenbubbel was, is makkelijk praten achteraf. Tijdens een economische crisis. Als de luchtbel eindelijk aan het leeglopen is. Tot voor kort heb ik politici namelijk altijd halsstarrig horen ontkennen dat de huizen in Nederland te duur zouden zijn. Terwijl OESO-economen al heel lang op de kunstmatig hoge huizenprijzen hier wijzen. Zeker al vanaf medio jaren negentig — en misschien wel eerder, alleen las ik hun rapporten toen nog niet.

Zelfs in 2008 klaagde ik hier nog dat het onderwerp niet eens leek te bestaan. Jaren en jaren daarvoor had ik daarover al in het Engels gediscussieerd, elders online.

Het enige nieuwsfeit dat me deze week trof is dat dus al veertig jaar gepleit wordt voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Zo lang is dit onbetaalbaar dure belastingvoordeel dus al onaantastbaar gebleken.

In het vorige kabinet zat dan ook een minister met een hypotheek van ruim twee miljoen, en navenante aftrek. Cijfers over de huidige bewindslieden met een villasubsidie heb ik nog niet gezien.


Citaat van de dag | 1227

Vandaag de dag is de deugd van goedkoop wonen volledig vergeten. Smartphones mogen goedkoper, pepernoten mogen goedkoper, kerststol mag goedkoper, maar wonen moet het liefst duurder. Onder het mom van een ‘woningmarktherstel’ juicht men prijsstijgingen toe. Een verandering in dit Orwelliaanse vastgoedparadigma, waarin schuld bezit is, hoge prijzen goedkoop, lage prijzen duur, is moeilijk zolang er geen maatregelen worden genomen om de schuldenlast te verminderen.

Jesse Frederik, ‘Waarom Nederlandse huizen niet te betalen zijn’


Citaat van de dag | 0102

Ook Nederland kent een collectief bewustzijn. Het poldermodel, het streven naar consensus, is bijvoorbeeld stevig ingebed in onze nationale cultuur. Kort na de Tweede Wereldoorlog werd ons collectieve bewustzijn verrijkt met twee nieuwe dogma’s. Dit zijn: ‘het eigenwoningbezit moet bevorderd worden’ en ‘een koophuis is een goede investering’.

Het waren de christelijke partijen KVP en ARP (voorlopers van het CDA) die begin jaren vijftig ‘bezitsvorming’ begonnen te propageren als middel om het volk te beschaven. […]

Yvonne Hofs, ‘Hoe de hypotheekrenteaftrek uitgroeide tot een gruwel’


Tweet van de dag | 0202


Citaat van de dag | 1002

Ook constateert hij dat het dominante beeld van banken niet klopt. Het zijn geen bemiddelaars tussen sparende huishoudens en investerende bedrijven, zoals banken zelf niet moe worden te herhalen. Het zijn vastgoedfondsen, aldus Taylor, die kort inlenen en lang uitlenen op basis van dekking door vastgoed. Besloegen hypotheekleningen in 1900 nog een derde van de bankbalans, in 2007 was dat verdubbeld. Bedrijfsleningen zijn een marginale post geworden.

En ook volgens Taylor zijn balansrecessies na een geïmplodeerde huizenzeepbel de ergste die er zijn.

Ewoud Engelen, ‘Europese beleidsmakers zijn bankvrienden’


Citaat van de dag | 1218

Als de economische groei en de inflatie rond de 1 procent blijven en er geen maatregelen komen om met name jongere huiseigenaren te helpen met het afbouwen van de hypotheekschuld, dan zal de hypotheekschuld als percentage van het nationaal inkomen hoog blijven.

huizenmarkt-zeepbel.nl: ‘DNB: Nederlandse banken te zwak om jongeren te helpen’


Citaat van de dag | 0111

het is niet de schaarste van vruchtbare grond, maar de schaarste van aantrekkelijke stedelijke locaties die de grondprijzen opstuwt. En het is ook niet de landadel, maar iedereen die aanspraak maakt op hogere grondwaardes, van banken met hun hypotheken tot makelaars met hun adviezen, van bestaande woning­bezitters tot woningcorporaties, die de vruchten plukt.

Jesse Frederik, ‘Slapend rijk worden door grondbezit: het kan nog steeds’


Citaat van de dag | 0226

Op de bedrijfsterreinenmarkt is sprake van tweemaal zoveel aanbod dan vraagvoorspellingen doen verwachten. De planambities van gemeenten stijgen uit boven de vraagverwachting. Vertraging in de afzet van het geplande aanbod leidt tot aanzienlijke renteverliezen. Verder achten wij op basis van onze analyse van de grondprijzen voor bedrijfsterreinen een gemiddelde prijsafslag van circa 20% op de grondprijzen van bedrijfsterreinen aannemelijk. De verwachte verliezen voor gemeenten op de bedrijfsterreinenmarkt bedragen € 0,2 tot € 0,9 miljard.

Kantorenmarkt: 10% van verwacht verlies door overaanbod en prijseffect
Gemeenten hebben op de kantorenmarkt een overaanbod van 135% in de plannen staan ten opzichte van vraagverwachtingen. De planambities van gemeenten zijn tweemaal zo hoog als dat de verwachte vraag rechtvaardigt. Onze analyse van de grondprijzen voor kantoren toont aan dat het scenario met een prijsafslag van circa 20% waarschijnlijk is

Financiële positie gemeentelijke grondbedrijven [pdf]

ziet ook: Woekeren met ruimte of De laatste boer.


Citaat van de dag | 0319

[…] dat is het echte drama van de UvA. Met de megalomane vastgoedprojecten is zij forse financiële verplichtingen aangegaan, heeft zij haar bestuurlijke slagkracht moeten vergroten, heeft zij voor een sterk hiërarchisch bestuursmodel gekozen en heeft zij een extreem kostbare organisatie gecreëerd. De 21ste-eeuwse versie van de ‘tragedie van de gemeengronden’ is niet langer dat de wol van schapen prevaleert boven het vreten van mensen maar dat studenten en docenten moeten wijken voor vastgoed. […]

Ewald Engelen, ‘De uni is geen zakenbank’


Quote of the Day | 0320

Rather like pyramid-selling scams, housing markets need a constant stream of fresh-faced hopefuls coming in at the bottom in order to keep delivering big returns at the top. No new buyers equals no more sellers’ market, equals no pressing reason all of a sudden to pay half a million for a four-bedroom modern box in Worcester or a one-bedroom flat in much of London – and what then?

Britain’s obsession with ownership has turned housing into a pyramid scheme


Citaat van de dag | 0413

liefst 17 miljoen m2 van het kantooroppervlak in Nederland is overbodig. Dat is zo’n 30% op het totaal van 54 mln m2 aan kantoorvloeren in Nederland. Dat meldt het FD op basis van onderzoek van OfficeRank dat maandag wordt gepubliceerd. Het bedrijf schat dat het overschot aan kantoorruimte een marktwaarde vertegenwoordigt van €22 mrd.

Groot en groeiend structureel overschot kantoorruimte


Citaat van de dag | 0425

Volgens het McKinsey rapport is de kans groot dat juist hoge hypotheekschulden van huishoudens opnieuw een crisis gaan veroorzaken. Hoge private schulden zorgen er verder voor dat de recessie die er op volgt dieper is en langer duurt omdat huishoudens die tot hun nek in de schuld zitten geen toegang meer hebben tot nieuwe kredieten, moeite hebben met het terugbetalen van hun lening en zich gedwongen zien om hun consumptieve uitgaven verminderen. Bovendien kijken velen tegen een negatieve woningwaarde aan ten opzichte van hun hypotheek. Huishoudens met hoge schulden zijn kwetsbaarder bij veranderingen in inkomen of werkloosheid en bij stijgende kosten voor bijvoorbeeld zorg, belastingen, wonen, pensioenopbouw en, niet te vergeten, rente. Zeven landen worden in het rapport met name genoemd. Het zijn landen waar de hoge hypotheekschuld van huishoudens momenteel om eerder genoemde redenen mogelijk als ‘unsustainable’, onhoudbaar wordt bestempeld. Bovenaan die lijst staat Nederland.

Maartje Martens, ‘Meer hypotheekschuld leidt niet tot meer welvaart,
maar hindert economisch herstel’


Citaat van de dag | 0428

Het Sustainable Finance Lab berekende dat de economische groei in Nederland tussen 1995 en 2008 gelijk stond aan het bedrag dat er aan extra hypotheken werd opgenomen op de ‘overwaarde’ van huizen. Het SFL stelt daarom dat de groei in die periode in feite gebaseerd was op lucht. Veel huizen staan inmiddels ‘onder water’, ze zijn niet méér maar minder waard dan de prijs waar ze voor gekocht zijn.

‘Negentien mythes over ‘wat goed is voor de economie’
En dús moeten de lonen omlaag’


Quote of the Day | 0510

In summary, the financial overdevelopment of the Netherlands has two dimensions: a bloated domestic banking sector and financial globalization. Both have been accompanied by a policy preference for private over public finance growth.

The domestic financial sector is extremely large by historical and international standards. International research suggests that this comes with a number of disadvantages: lower investment, more inequality, lower growth, and fragility.

Dirk Bezemer & Joan Muysken, ‘Dutch Financial Fragilities’ [pdf]


Citaat van de dag | 0514

Bovendien maken Europese grootbanken veruit de meeste winst op hypothecaire leningen (en de minste op MKB-leningen) en hebben ze zich dus meer en meer ontpopt tot hypotheekverstrekkers. Vijftig tot zeventig procent van de moderne Europese bankbalans bestaat uit hypotheken.

Hier komt het eigenlijke doel van het groenboek om de hoek kijken: politieke steun verwerven voor het weer opstarten van de Europese markt voor verpakte hypotheekleningen. En daarmee voor het aanblazen van huizenzeepbellen. Gelegitimeerd door de economische groei die dat genereert: nieuwe keukens, nieuwe badkamers, hogere huizenprijzen en de transactiebelasting die dat overheden oplevert. Het MKB dient slechts als cover-up.

Ewald Engelen, ‘Europa creëert moedwillig een nieuwe huizenzeepbel’


Quote of the Day | 0517

the idea that fiat money is going to be worth more in ten or 20 years from now than it is today is delusional. The system doesn’t work like that.

If we were talking about a finite system of money such as gold or bitcoin, then, yes, I get it. But debt-based fiat money in an age of massive government overspending, unpayable debts and so many vested interests aiming to get inflation over 2%? CPI does not represent the value of money.

So when I look at negative government-bond yields in various parts of Europe, ten-year UK gilts yielding under 2%, and 30-year American bonds at under 3%, I’m incredulous.

It may be the ‘new normal’, but it would have been unthinkable once upon a time. It may go on – this is an extremely ‘protected’ (some might say ‘rigged’) market, but it will not go on forever.

Dominic Frisby, ‘Three bubbles that are ready to pop’


Citaat van de dag | 0607

dat 97% van het geld geschapen wordt door de private banken, als ze geld uitlenen (waar ze natuurlijk wel iemand voor nodig hebben die wil lenen).

‘Notities bij: ‘Waarom de Nederlandse huizenzeepbel geen zeepbel mag heten”


Citaat van de dag | 0612

Als groei alleen maar winsten van bedrijven betekent, en geen koopkracht en werkgelegenheid, moeten we dan blij zijn?

En, hebben we ons lesje geleerd van de crisis?


Citaat van de dag | 0618

Intussen heeft de econoom die wél een fragiliteitstheorie ontwikkelde nooit een Nobelprijs gekregen. Hyman Minsky legde uit dat mensen (en dus ook investeerders) in stabiele tijden meer risico nemen, en dus meer lenen. De stroom krediet stuwt prijzen verder op, maar de voorraad schuld groeit mee. Dat blijft niet goed gaan. ‘Stabiliteit is destabiliserend’, stelde Minsky daarom kernachtig. De economie heeft een ingebouwde tendens richting het piramidespel, waarin de situatie zo fragiel is dat leningen alleen afgelost kunnen worden met nieuwe leningen. Griekenland in 2010 dus, of LTCM in 1998. De rendementen zijn juist in de eindfase van een piramidespel geweldig, maar niet vol te houden. Het is het ultieme ‘Short Term Capital Management’. Dat kom je alleen op het spoor door financiële balansen te bestuderen.

Dirk Bezemer, ‘Fragiele groei’


Citaat van de dag | 0806

welke functie vervullen banken en financiële markten eigenlijk in 2015? Toch niet dezelfde als die ons de crisis bracht – het financieren van handel in vastgoed, aan­delen, grondstoffen en bedrijfsovernames, terwijl financiering van productie en innovatie in niet-financiële bedrijven blijft afnemen? Helaas, dat lijkt wel de grote gemene deler achter deze berichten. Waarde­vermeerdering – het opblazen van huizenprijzen en aandelen – verdringt waardecreatie. Natuurlijk, in beide gevallen krijg je geld in handen en is er meer te besteden. Maar we moeten leren onderscheid te maken tussen duurzame en niet-duurzame groei […]

Dirk Bezemer, ‘Help we groeien’


Quote of the Day | 0824

China is having its first fully-fledged capitalist crisis. To date its response to it has been to try to sustain the unsustainable: to transfer the bubble from housing to the stockmarket, and to keep the stockmarket rising like some production target for wheat from the bad old days before the fall of the Gang of Four. It can’t be done. At some point, the Chinese government is going to have to make the transition from generating a credit bubble to trying to contain its aftermath.

Steve Keen, ‘Is This The Great Crash Of China?’


Citaat van de dag | 0901

Behalve dat de Nederlandse welvaart de afgelopen zeven jaar 3 procent is gedaald en de conjunctuur de komende twee jaar verslechtert, is ook de internationale structurele economische situatie onheilspellend. Hoge schulden, lage rentes, valutaoorlogen, geldverruiming, haperende economieën, ongelijkheid.

Door de grote verwevenheid is het niet onwaarschijnlijk dat we afstevenen op een wereldwijde crash, gevolgd door oorlogsinvesteringen om de economieën uit het slop te trekken, en oorlog, zoals tachtig jaar geleden.

Eric Winter, ‘Welvaart stijgt? Niet waar!’


Citaat van de dag | 1005

Wie inziet dat ons rechtssysteem amper is toegerust om kleine ondernemers of burgers te beschermen tegen de wanpraktijken van grote corporaties en wie kan waarnemen dat topmensen niet of nauwelijks verantwoordelijk worden gehouden voor de enorme schade die zij als bestuurder van bedrijven aanrichtten, kan niet aan de zijlijn blijven toekijken. Sterker, het is in mijn ogen zelfs volstrekt idioot om te stellen dat een journalist dan nog afzijdig kan blijven. Je kiest een kant. Die van de waarheid en van de rechtvaardigheid. Je staat tegenover de systemen die overduidelijk onrechtvaardig zijn en de gelijkheid van kansen van mensen ondermijnen of systematisch schade berokkenen.

Eric Smit, ‘Het is volstrekt idioot om als journalist afzijdig te blijven’


Quote of the Day | 1011

GDP, inflation and even growth figures are not objective temperature measurements of the economy, no matter how many economists, commentators and politicians like to pretend they are. Much of economics is politics disguised as technocracy – acknowledging this might help open up the space for political debate and change that has been so lacking in the past seven years.

Joris Luyendijk, Don’t let the Nobel prize fool you. Economics is not a science


Citaat van de dag | 0302

Van de talloze denkbare bouwlocaties renderen slechts enkele. Liefst 50% van de nieuwbouw is daar gerealiseerd. De markt werkt dus best aardig. Het slechte nieuws is dat 20% van de nieuwbouw is neergezet op locaties waar niemand daar om vroeg: Oost-Groningen, Drenthe, Zuid Limburg, maar bovenal Almere.

Nieuwbouw in stagnerende of krimpende regio’s is in niemands belang. […]

Coen Teuling, ‘Bouwen we in ons land wel op de juiste plaats?’


Citaat van de dag | 0424

Het Keynesiaanse beleid heeft juist getracht met meer schulden een schuldencrisis op te lossen en één gedeelte van deze tactiek is ze gelukt: we hebben wereldwijd nu 40 procent meer schulden dan 2008 (kredietcrisis). Echter, het inkomen is (relatief gezien) nauwelijks van zijn plek gekomen, terwijl de negatieve economische effecten zich nog moeten laten doen gelden.

Alexander Sassen van Elsloo, ‘Tijd voor andere economen’


Citaat van de dag | 0314

Er is niks mis met schuld op zich. Schuld is eigen aan het kapitalisme. Bedrijven financieren er hun investeringen mee en zo komen productie en consumptie op gang. En dat creëert welvaart. Maar leningen richting financiële sector en vastgoedmarkt zijn veel minder productief. Er ontstaan financiële bubbels, hoge inkomensgroepen verdienen extra aan hun vermogen, maar de economie als geheel wordt kwetsbaar. Academisch onderzoek laat zien: hoge private schulden vertragen de groei juist.

Dirk Bezemer, in ‘Hogere rente kan schok gaan opleveren’